Woningmarkt in 1e kwartaal verder onder druk door scherpe financieringseisen
Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis
NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen
Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen
De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1% lager dan het voorgaande kwartaal. Dat
meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse
van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is
gepresenteerd*.
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig
Het
eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het
vierde kwartaal van het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar
met 14,3% minder transacties fors onder. Dit is mede het gevolg van
het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin
zorgwekkend. NVM-voorzitter Ger Hukker: “Terwijl de economie weer
aantrekt, blijven consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan
bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de
verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch
niet durven te zetten. We zullen het vertrouwen van de consument moeten
herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de woningmarkt,
zowel overheid als bedrijfsleven.”
Het aantal transacties
van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en
daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de
kredietcrisis (eerste kwartaal 2009: 19.457 verkopen).
Ook
in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald,
met in totaal 5,7%. Het totaal aantal woningverkopen – dus inclusief
niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal naar schatting uit op
29.000.
Maatregelen missen samenhang
NVM-voorzitter
Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt.
“We hadden al voorspeld dat de kleine ‘eindejaarsrally’ van 2010 niet
blijvend zou zijn. Kopers blijven afwachtend en worden bovendien
ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van banken, de
financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van
maatwerk richting consument. Hierdoor krijgen veel potentiële kopers
hun hypotheek niet rond. Los van die maatregelen zien wij, de onder
huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast, de
rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de
Nationale Hypotheek Garantie sterk is toegenomen.”
Volgens
Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de
financiering van woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud
hebben de banken hun kredieteisen met ingang van dit jaar aangescherpt.
“Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar missen
samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financiële
beleid van na de crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar
inmiddels ook woningbezitters die hun hypotheek willen aanpassen. Onder
meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers worden
serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen
op een onrechtvaardige manier worden uitgesloten?”
Hypotheek moet weer maatwerk worden
De
NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige
situatie op de woningmarkt. Hukker: “Ze zijn doorgeschoten in hun
risicomijdend gedrag. Op deze manier worden eerder problemen gecreëerd
dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er nooit
sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert
de banken ervan te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders
kan en wil hierover een open discussie voeren. Banken moeten terug naar
meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument kredietwaardig
is. Ze moeten binnen de gestelde kaders ‘AFM-proof’ opereren, in plaats
van consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse
Vereniging van Banken sieren als ze een dergelijke oproep zou doen aan
haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk met de NVB aan tafel.”
Prijzen verder onder druk
De
woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De
gemiddeld verkochte woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro
op. Dit is 1% lager dan het voorgaande kwartaal en 1,6% lager dan een
jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt van de
woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld
verkochte woning niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: “Bij alle
woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar
geleden.
Goedkope woningtypen hebben het meeste te
lijden onder de prijsdruk, wat overigens voor starters op de
woningmarkt weer een voordeel is. Zij krijgen meer huis voor minder
geld en het aanbod is groot.”
Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop
Halverwege
het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop bij
NVM-makelaars. In de totale markt gaat het om naar schatting 192
duizend woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod
bestaat uit vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het
aanbod. Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel
bijna 9 maanden, te koop. Voor vrijstaande woningen is de looptijd van
het aanbod gemiddeld zelfs een jaar.
Afgelopen kwartaal
werden relatief meer appartementen verkocht dan in het voorgaande
kwartaal (32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010). Tussenwoningen
werden slechter dan gemiddeld verkocht, voor vrijstaande woningen was
er iets meer animo.
Looptijd van het aanbod
Ook
de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde
verkooptijd, nam het afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de
gemiddelde woning bedroeg 145 dagen. Tussenwoningen werden sneller
verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen). De
verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.
NVM-voorzitter
Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed hebben op de
verkoopbaarheid van hun woning. “Zet je woning op een aantrekkelijke
manier in de markt, laat alles er piekfijn uit zien en zet in op een
realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, is
vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren bij te
stellen en is uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar kan
daarbij adviseren.”
Groningen scoort beter dan Randstad
Regionaal
is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen, vooral
gedomineerd door de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal 2011
een toename van het aantal woningverkopen in vergelijking met een jaar
eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen de
Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 9%
in vergelijking met een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de
aantallen zijn ook de prijzen in de provincies Utrecht en Noord-Holland
in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke
gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en
3,6% in Noord-Holland. Ook de provincie Noord-Brabant kende een
sterker dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.
Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel
De
vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog
gematigd. De woningmarkt moet wennen aan een nieuwe werkelijkheid.
Hukker: “De NVM verwacht een lichte verbetering door het seizoen in het
tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet
worden gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000,
terwijl er vóór de crisis in een jaar gemakkelijk 200.000 woningen
werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder druk
blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%.”
Meer woningen van de markt gehaald
Opvallend
is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt wordt
gehaald, blijft toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen ruim
12.700 woningen van de koopwoningmarkt. Woningen die binnen twee weken
opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet meegeteld. Niet
eerder werden in één kwartaal zo veel te koop staande woningen van de
markt gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze manier van de
markt. Hukker: “Het gaat hierbij vaak om verkopers die er uit
moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar niet te verkopen.
Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning
eigenlijk niet meer bij hun situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een
deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd is of te huur wordt
aangeboden.”
Makelaardijomzet stabiel
Na
het desastreuze jaar 2009 hebben NVM-makelaars de omzet in het
afgelopen jaar weer enigszins zien herstellen. De totale omzet van
NVM-makelaars bedroeg in 2010 circa 720 miljoen euro, een lichte
stijging van 4,5%. Voor een deel is dat noodgedwongen ten koste gegaan
van de werkgelegenheid in de branche. Het aantal fte’s bij de kantoren
is gedaald met 4,8 procent. Het aantal bij de NVM aangesloten
makelaarskantoren bleef met 2.796 praktisch gelijk aan vorig jaar.
Bron: http://nieuws.nvm.nl/wonen/nieuws/2011/20110407woningmarktq1.aspx
|
